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李云亮说业主物权（续55）

美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（18）

文/李云亮

继续说，美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主。

为什么继续说美国?

一方面，美国法这方面资料，我收集较为细致。讲道理，总要指个活灵活现的参照物。美国就是中国现世的一个很好的参照物。

另一方面，美国法商品房业主的物权制度比较通俗易懂。那里总是用各种契约（合同）确定各种权利，活生生显示业主的权利来源。适合解释商品房业主的权利形成。

和美国法相近的商品房制度，在我国，是中国香港地区的商品房制度。中国香港地区的法律习惯源自英国法。英国法和美国法同属一种法律习惯，统称英美法。

必须清楚地指出，中国大陆（包括中国台湾、中国澳门）的法律制度，属于另一种法律习惯，统称欧陆法或大陆法。

在不动产物权法问题上，欧陆法习惯“物权法定”。英美法习惯“约据定权”。欧陆法和英美法，二者法律习惯不同，无法同一而论。这个无法同一而论，全然显示在中国大陆的建筑物区分所有立法历史过程中。

中国香港地区的商品房制度是“约据定权”习惯。这不符合中国大陆的“物权法定”习惯。即使1980年8月，深圳特区成立，当时的深圳房管局所属的深圳经济特区房地产公司与香港妙丽集团合作开发深圳第一个涉外商品房小区——东湖丽苑；1981年，中国内陆的房地产开发商，在香港开发商的引导下，参观了香港的商品房各种现实状况，批量引进了香港关于商品房的各种法律技术和汉化术语，比如物业，业主等等……

但是，到1990年代初，中国大陆出现博士论文《现代建筑物区分所有权制度研究》（陈华彬著），庄闲和app到1990年代末，陈华彬博士参加中国社科院法学所编写《中国物权法草案建议稿》，分工“建筑物区分所有权”一节共24条，陈博士依中国大陆的“物权法定”习惯，不得不去抄袭相同法律习惯的中国台湾地区《公寓大厦管理条例》52条中的23条，自己加拟头1条，完成24条法律建议任务。

香港地区也有相应的《建筑物管理条例》法例。陈博士无法引进香港法例。就是因为两地法律习惯完全不同－－大陆地区“物权法定”；香港地区“约据(covenant)定权”。

由于中国大陆的房地产开发商在改革开放之初，学习和批量引进香港关于商品房的各种思想和主要概念，原基础是“约据定权”。25年之后，中国大陆成立《物权法》“业主的建筑物区分所有权”法律制度，实行“物权法定”，就像一件不合体的衣服，披在业主身上不能方便地遮风挡雨。

“物权法定”这种法律习惯，使实施中的法律制度成为神神秘秘、先于人们感觉的存在。因此，解释《物权法》很容易就成为专门学者的专利。别人不好插嘴。

其实，美国人购买和居住使用区分所有商品房，中国人购买和居住使用区分所有商品房，全世界其他国家地区人们购买和居住使用区分所有商品房，大家遇到的权利冲突和维权困境完全一样。那么，《美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主》这种文章，使用“约据定权”英美法习惯解释区分所有商品房业主的权利形成，反而更形象，更能贴近生活说明问题。

（未完待续）20171227